La prioridad es revertir apartamentos turísticos para que se conviertan en viviendas
La ciudad de València tendrá una de las normativas más restrictivas con los apartamentos turísticos, que nunca podrán superar el 2 % del parque total de viviendas de cada barrio y distrito y solo podrán ubicarse en bajos o primeras plantas en edificios de uso mixto, siempre y cuando en el mismo rellano no existan viviendas. Además, deberán disponer en todo caso de acceso (mediante escalera y ascensor) independiente desde la calle, separado del de los vecinos.
Además, este uso solo se permitirá en los barrios o distritos que no hayan alcanzado los niveles máximos de saturación que introduce la nueva regulación de los usos terciarios hoteleros que el equipo de gobierno municipal llevará a la próxima Comisión de Urbanismo, cuyas principales novedades ha presentado este viernes el concejal de Urbanismo y Vivienda, Juan Giner.
El texto inicial de la norma, que ahora encara su aprobación definitiva tras superar el periodo de alegaciones, fue aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de València en abril de 2025, cuando se acordó someterla a exposición pública durante 45 días. Transcurrido el preceptivo período de información pública y alegaciones, el equipo de Gobierno lleva ahora a la Comisión y al Pleno el texto definitivo para su aprobación y entrada en vigor, lo que pondrá fin a la moratoria para la concesión de licencias que ha estado vigente casi dos años.
Según ha detallado Juan Giner, “de las 117 alegaciones presentadas, el Ayuntamiento ha estimado o incorporado al texto definitivo las principales peticiones de la Federación de Asociaciones de Vecinos sobre las que dispone de plenas competencias: los ratios de saturación por barrios y distritos, el censo municipal público de alojamientos turísticos, el plan de inspecciones o los mecanismos de reversión de apartamentos a uso residencial, que ya estaban previstos o han quedado reforzados en la versión definitiva”.
Por el contrario, se han descartado las propuestas maximalistas de los grupos de la oposición —como la prohibición absoluta de cualquier compatibilidad de uso residencial con alojamiento turístico o la caducidad y prohibición de transmisión de licencias— por exceder el marco legal aplicable y por el riesgo de nulidad que comportarían.
El concejal de Urbanismo se reunirá la próxima semana con la patronal del sector hotelero Hosbec y con la Federación de Asociaciones de Vecinos de València para presentarles el texto definitivo resultante del período de alegaciones.
Tres candados administrativos
Según ha recordado Giner, “la norma fija unos límites que operarán como candados administrativos en todos los barrios, distritos y manzanas de la ciudad a excepción de Ciutat Vella”, que ya dispone de una regulación específica mediante su Plan Especial, “de manera que la creación de nuevas plazas turísticas de cualquier tipo –no solo apartamentos– quedará automáticamente bloqueada cuando se alcance uno de esos topes”.
“Los tres candados no actúan de forma alternativa sino simultánea: cualquier nueva implantación de alojamiento turístico deberá cumplir los tres filtros a la vez. Basta con que se supere cualquiera de los tres umbrales para que la actividad quede bloqueada en esa zona concreta —barrio, distrito o manzana—, con independencia de los valores que arrojen los otros dos indicadores. Esta lógica acumulativa es la que, en la práctica, convierte en casi inviable la apertura de nuevos apartamentos turísticos en València”, ha explicado.
Uno de los topes previstos en la modificación de las normas urbanísticas del PGOU para estos usos establece que el número de plazas turísticas totales, ya sean de hoteles, apartamentos o viviendas turísticas (VUT), nunca podrá superar el equivalente al 8 % de los habitantes empadronados en todos y cada uno de los barrios y distritos de la ciudad. “Rebasado ese umbral, la creación de plazas turísticas quedará bloqueada para mantener el equilibrio entre la capacidad alojativa y los vecinos, en línea con el modelo de ciudad que queremos ser”, ha explicado Giner.
Un segundo umbral de bloqueo, encaminado a proteger el uso residencial de las viviendas, garantiza que solo un máximo del 2 % del total de viviendas de cada barrio y distrito pueda destinarse a uso turístico, ya sea como apartamento o como bloque de apartamentos. Por debajo de ese límite, solo se permitirán en bajos y primeras plantas y siempre por debajo del uso residencial, de manera que nunca podrán coexistir con viviendas al mismo nivel.
La normativa les obliga también a disponer de acceso propio desde la vía pública independiente del de los vecinos, además de contar con la preceptiva autorización por mayoría cualificada de la comunidad de propietarios. “Los topes máximos que hemos fijado y los nuevos requisitos urbanísticos convierten en misión casi imposible la creación de apartamentos turísticos en València, hasta el punto de que ya prácticamente nadie lo hace”, ha manifestado Juan Giner.
Un tercer nivel de protección va orientado a proteger a los pequeños locales y la diversidad comercial y de servicios. En este caso, el candado opera en las plantas bajas de cada manzana, en las que solo se permitirá hasta un máximo del 15 % de cualquier tipo de alojamiento turístico en parcelas con uso dominante residencial sobre el total de locales de la manzana.
“Si no hubiéramos actuado con la suspensión temporal de la concesión de licencias, hoy no quedarían peluquerías en el Cabanyal”, ha asegurado el concejal de Urbanismo, para quien topar el establecimiento VUT con los tres límites simultáneos de protección evitará que València se convierta en una ciudad turísticamente saturada.
Transparencia e inspección para combatir la ilegalidad
“Hemos pasado de la barra libre y el descontrol del anterior equipo de gobierno a la ordenación, el equilibrio y el cerco a la actividad ilegal”, ha manifestado Juan Giner, quien ha destacado que otra de las novedades de la nueva regulación es el desarrollo de un plan de inspección específico para garantizar la legalidad y clausurar los apartamentos turísticos que carezcan de título habilitante municipal.
Adicionalmente, con la nueva normativa se crea un Censo Municipal de Alojamientos Turísticos (CATAV) en el que solo aparecerán las actividades de alojamiento turístico que dispongan del correspondiente título habilitante, independientemente de su tipo y categoría.
“La inacción de PSPV y Compromís provocó la canibalización de la vivienda residencial y los comercios de barrio. La mitad de todas las viviendas de la ciudad, más de 220.000, y la totalidad de locales comerciales eran convertibles a uso turístico. Ahora blindamos el 98 % de las viviendas para uso residencial y garantizamos que el 85 % de locales en planta baja queden a salvo de convertirse en apartamentos”, ha detallado el responsable de Urbanismo y Vivienda.
Juan Giner ha comparado la foto inicial que se encontró el actual equipo de gobierno, con cerca de 11.000 apartamentos anunciados en plataformas e hiperconcentrados en Ciutat Vella y el Cabanyal, al escenario que se abre con la nueva regulación, gracias a la cual “únicamente el 2 % de las viviendas en edificios residenciales podrán tener uso turístico, todas serán legales y estarán repartidas de forma equilibrada por toda la ciudad”.
Reversión y moratoria
Según ha destacado Giner, “uno de los principios inspiradores de la nueva normativa es la recuperación para uso residencial de las viviendas que actualmente se usan como apartamentos, especialmente de aquellas que carecen de título habilitante municipal”.
La norma establece un plazo de un año desde su entrada en vigor para facilitar la transformación de viviendas turísticas en residenciales, siempre que cumplan los requisitos de habitabilidad. Durante ese período, la reversión se permitirá con independencia de las condiciones de acceso o del uso de los establecimientos colindantes.
Además de las que operen con título habilitante, podrán acogerse a este mecanismo los titulares de viviendas inscritas en el registro autonómico de turismo, así como aquellas que cuenten con un expediente de restauración de la legalidad suspendido por los acuerdos plenarios de moratoria de 28 de mayo de 2024, 28 de enero de 2025 y 30 de abril de 2025.
En cuanto a la moratoria de licencias acordada por el Pleno municipal el 28 de mayo de 2024 y ampliada el 28 de enero de 2025, esta quedará sustituida de forma definitiva tras la aprobación de la nueva normativa que fija los límites de saturación por barrio y distrito.